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改善需求集中 谁先解渴重庆豪改市场供应?

发布时间:2018/6/5 11:15:11 关注度:   来源:奉节在线

2018年前5月结束,在调控连续加码、信贷趋紧的环境下,重庆楼市会暗中发生什么变化?在改善深水年的认知下,锐理君打算从改善产品的角度对当下市场进行观察。

改善需求集中,热点板块大户型供应告急?

重庆市场从2017年开始,刚需市场新增供应量逐渐减少,而大空间、高采光、多功能分区等针对高净值客群的细分市场开始觉醒,重庆主城区大户型产品的价值得到凸显。

锐理数据统计了重庆主城各板块的销售数据,分析发现,2017年至今,照母山板块成交表现尤为抢眼,其销售套数与销售面积均位列首位,其次为茶园板块和蔡家板块。

锐理择取了前三个比较有代表性的热门板块(照母山、茶园、蔡家),并对其各自2017-2018年5月以来各户型面积段销售套数做了统计,发现以110㎡为界限,呈现出两种不同的市场表现。

从整体来看,80-130㎡户型销售占比最大,其中90-110㎡户型销售量为最高峰值,在热点板块中成为主流改善产品。110㎡以下的户型中,50-80㎡的传统小户型虽仍有成交,但对比前两年以小户型为主的市场,成交量已逐渐减少;

而在110㎡以上的户型销售走势中可以看到,随着面积段增大,销售量随之减少。值得注意的是,在130㎡以上段,照母山板块的销量则表现出更明显的优势,在各个面积段均处于领先地位,大面积段产品的市场需求度可见一斑。

与之相对应的是新增比较情况,调取照母山、茶园、蔡家各面积段的新增房源数据,在目前改善性需求的大环境下,110㎡以上的大面积区间,热点板块的大户型高端产品供应告急。

攻占高端产品市场,谁是成交大拿?

那么从产品端来看,在这稀缺的大面积高端产品中,又是哪些企业占据着绝对优势?谁才是真正的“高端标兵”?

2017年7月至今这近一年里,从高端产品面积段项目成交套数排行上来看,130—250㎡之间每个改善面积段成交靠前的项目都不大一样,龙湖、万科、融创、保利、金科等均有上榜。但是从这部分名单中,我们还是找到一个高频词汇——龙湖,通过仔细盘点,锐理君发现下面这组数据:

130-150㎡段,龙湖九里晴川和龙湖昱湖壹号成交套数分别排第六和第七;

150-170㎡段,龙湖两江新宸和龙湖昱湖壹号成交面积和套数均分别排名第一和第二;

170-200㎡段,龙湖昱湖壹号成交套数排第八;

200-250㎡段,龙湖舜山府成交面积、套数和总金额均排第二;

250-350㎡段,龙湖舜山府成交总金额和套数分别排第二和第三;

350㎡以上段,龙湖舜山府成交面积和套数分别排第一和第二。

梳理龙湖这近一年的在售住宅项目,共有7个含大户型的高端项目,且项目均表现不俗。从面积段上可以看出,龙湖的产品线户型面积较大,均在高端改善范围之内,其中龙湖舜山府频次出现在200㎡以上段,完成了“豪改”的标准。

综合来看,在改善产品集中供应的这一年中,舜山府在200㎡以上面积段的豪改市场里,完成了成交量排名第一的成绩,牢牢掌握重庆豪宅市场的话语权。

   高成交背后拼的是什么?

龙湖舜山府能在高端市场有这样的表现其实一点都不意外,分析舜山府上榜的项目可以发现,其之所以能成交靠前,有以下几个方面的原因:

1、占据绝对的地段优势

项目所处为照母山板块,目前板块内医疗、教育、交通、商业等配套均已成熟。以龙湖舜山府为目的地,周边有地铁、成熟路网等交通线路。另外星光隧道的通车,打通了照母山的交通阻隔,把大竹林片区、照母山片区、财富中心片区,甚至礼嘉片区等连成一线,让照母山两端形成大型综合体、商务中心、居住区、休闲广场、森林公园等为一体的“5分钟生活圈”。

2、主城稀缺豪改居住地

从细分市场来看,调取2017-2018年5月重庆130㎡面积段的项目销售热度图,可以看到,照母山以北的板块正是近一年里大面积段豪改产品的聚集地。

从热度对比来看,2017年聚集照母山板块的销售热点在2018年已向更远更北边的板块转移,照母山大面积豪改产品逐渐减少,稀缺属性凸显。

3、拿得出手的产品品质

细数龙湖在重庆所开发的项目,从最初的龙湖花园、龙湖蓝湖郡,到现在的龙湖舜山府,无一不将品质作为项目诉求点,即便二手房,相比区域内的楼盘增值也更加明显,品质已经成为龙湖产品的标签之一。

入市一年,龙湖舜山府都经历了什么?

时间回到2017年初,龙湖舜山府项目案名首次对外发布,成为龙湖产品战略全面升级的标志性事件。

龙湖舜山府示范区一亮相,豪宅范儿、定位定调、客群影响力,立即让业界众多竞争对手嗅到了危险的气息。各大项目的营销策划人员,频频打探舜山府的产品、价格、推盘时间节点等敏感信息。

随后一期项目陆续获得“中国地产界设计典范楼盘”、“第二届重庆匠心楼盘”、“2017第十二届金盘奖年度最佳预售楼盘”等奖项,更获得标志着全中国审美与建筑最高水准的:“地产设计大奖优秀奖”、“地产设计大奖金奖”两项重量级大奖。

再来看数据,从话题到战绩,龙湖舜山府实际上交出了一份叫好又叫座的答卷:从成交量角度看,龙湖舜山府200㎡以上主力户型成交,在整个照母山板块的成交量中占比近1/4。

库存有限,舜山府“解渴”照母山板块供应

尽管照母山板块依然受市场看好,但在“僧多粥少”的市场下,这一区域的购买机会并不多。据锐理数据了解,在去年已得到市场良好口碑的龙湖舜山府,即将在今年7月中下旬推出其三期藏山叠墅产品以及5层纯洋房产品。

值得注意的是,此次新推出的藏山叠墅产品,地块与照母山森林公园仅一路之遥,除了依旧延续一期产品的硬性品质,还拥有远期的大好前景,同时可以缓解近期极为缺货的豪改市场。最近一年,照母山板块的叠拼产品存量走低,且在照母山片区基本处于断供阶段,因此,一旦入市,其关注度想必不低。

在市场需求积压的当下,龙湖舜山府三期藏山叠墅的入市,会引起怎样的市场反应?在创下无数佳绩之后,龙湖舜山府团队面对市场和客户的期待,又将如何再度突破自我?登峰造极之后如何延续传奇?锐理与市场一同期待。



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